Condono edilizio: la nostra guida con definizioni e procedure da seguire

Eccovi la nostra guida sul tema del condono edilizio e sanatorie per aiutarvi ed orientarvi su questo tema con tutto quello che bisogna sapere su queste procedure che consentono di rimediare almeno formalmente ai danni dell’abusivismo edilizio.

Il condono è un provvedimento del legislatore che va ad eliminare (in toto o in parte) le conseguenze penali legate al reato di abusivismo edilizio.

Nonostante l’ultimo risalga a diversi anni fa, la lentezza delle procedure burocratiche ha fatto sì che ancora oggi vi siano numerose richieste in sospeso.

I regimi di regolarizzazione

In Italia si sente parlare spesso di opere edilizie abusive e delle relative criticità e conseguenze connesse a tali reati.

Nel nostro paese la disciplina viene gestita mediante due differenti regimi di regolarizzazione:

• Il Condono edilizio;
• La Sanatoria ordinaria (accertamento di conformità).

Nel primo caso facciamo riferimento ad una legge speciale, la cui efficacia è limitata nel tempo, poiché riferita alla legittimazione di abusi edilizi effettuati all’interno di determinati periodi di tempo che la norma stessa individua.

Negli anni si sono susseguiti tre differenti provvedimenti di condono relativi alle costruzioni abusive:

• Il condono relativo alla legge numero 47 del 1985;
• Quello relativo alla legge numero 724 del 1994;
• Il condono relativo al decreto legislativo numero 269 del 2003, successivamente disciplinato dalla legge numero 326 del 2003.

L’ultimo regolarizzato dalla legge numero 326/2003, ha dato la possibilità di sanare le abusività edilizie realizzate entro il 31 marzo del 2003.

Condono edilizio: definizione

Il condono è una legge speciale con validità temporanea. In Italia finora si sono verificati 3 condoni edilizi con le leggi: n° 47 del 28/2/1985,  n° 724 art.39 del 23/12/94 e n° 326 del 24/11/2003.

Queste leggi hanno dato vita ad un unico corpus legislativo nel quale sono specificate le tipologie di edifici che ne possono beneficiare.

Per potersi avvalere di questo provvedimento, era sufficiente pagare un contributo di concessione al Comune e una oblazione a Regione e Stato. Ad oggi questa situazione ha creato una serie di differenze tra le varie regioni. Ciascuna amministrazione ha infatti provveduto ad emanare normative dettagliate per gestire concretamente i condoni.

Cosa consente il condono edilizio?

Come è ben noto, la denuncia di un abuso edilizio comporta la conseguente demolizione forzata di quest’ultimo.

Il condono consente di evitare la suddetta procedura, in quanto la caratteristica principale del condono risiede nella possibilità di legittimare abusi edilizi, anche nel caso in cui queste ultime siano in netto contrasto con gli strumenti di pianificazione urbanistica esistenti.

Questo sia al momento in cui si è effettuato l’abuso sia nel periodo in cui è stata presentata la domanda di condono.

Ognuno dei tre condoni edilizi designava differenti requisiti e caratteristiche.

Ciò ha comportato, in alcune circostanze, la legittimazione di edifici costruiti in zone non edificabili o che non rispettavano le norme relative al superamento dei limiti della volumetria.

Ad oggi, non essendo in vigore alcun condono, non risulta possibile effettuare richiesta di condono per un fabbricato abusivo, l’unica via percorribile è quella dettata dalla sanatoria ordinaria.

Condono edilizio: procedure

Per poter richiedere il condono bisognava presentare domanda al Comune nei limiti di tempo fissati dai vari decreti. Questa concessione riguardava i proprietari dell’immobile, gli affittuari, gli acquirenti, gli eredi. Tuttavia poteva essere richiesta anche dall’impresa edile e dal direttore dei lavori (sempre dietro consenso del proprietario).

La domanda di condono andava accompagnata da documenti utili a dimostrare l’abusivismo. Andavano allegate inoltre le ricevute di pagamento del contributo di concessione e dell’oblazione.

• Se entro 24 mesi il Comune non effettuava alcun tipo di comunicazione al soggetto, il condono si riteneva accettato per silenzio assenso.
• Se invece nell’arco dei 36 mesi non venivano richiesti eventuali conguagli, la persona non era tenuta al saldo del pagamento.

Attualmente non sono in essere provvedimenti di condono, per cui l’unica via possibile per demolire un edificio abusivo resta la sanatoria edilizia.

Come si effettuava la richiesta di condono?

Come accennato, il condono edilizio offriva la possibilità, mediante denuncia dell’immobile oggetto di illecito edilizio, di annullare i reati penali conseguenti alla realizzazione di costruzioni abusive.

Sino al 2004 era possibile effettuare richiesta di condono a seguito della richiesta di una sanatoria edilizia.

A seguito dell’accettazione della richiesta, l’ottenimento del condono era legato al pagamento dell’oblazione, attestata dall’autorità comunale competente.

Il corrispettivo pecuniario da versare veniva stabilito in base alla valutazione del contributo di costruzione, che secondo la normativa doveva essere versato presso il Comune.

Nel caso in cui non fosse possibile designare con precisione l’importo di pagamento, la quota minima corrispondeva a € 516.00.

Sanatoria edilizia

La procedura di sanatoria edilizia è differente dal condono per diversi aspetti.

• Innanzitutto non è una legge speciale temporanea, ma un provvedimento amministrativo consentito dal Testo Unico dell’Edilizia. Di conseguenza può essere richiesta in qualsiasi momento.
• Si basa sul principio della doppia conformità urbanistica. Questo significa che l’edificio deve essere conforme non solo alle norme vigenti nel momento in cui si chiede la sanatoria, ma anche a quelle esistenti all’epoca dell’abuso edilizio.

Anche per la sanatoria edilizia è previsto il pagamento di una sanzione. Questa è pari al doppio del contributo di costruzione e deve essere versata al Comune. Eccezione fanno tutti quegli interventi non misurabili in termini economici. Per questi viene richiesto il versamento di una somma forfettaria pari a 516 euro.

Ricordiamo che la legge consente di presentare comunque una Cila (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) tardive. Anche in questo caso si dovrà pagare una sanzione. 

Differenza tra Condono e Sanatoria ordinaria

Per la regolarizzazione dei casi non appartenenti alle categorie designate dai tre condoni, caratterizzati da provvedimenti di natura straordinaria, venne istituita la procedura di sanatoria edilizia ordinaria definita anche come accertamento di conformità.

La sanatoria ordinaria o sanatoria edilizia, disciplinata dall’accertamento di conformità del Testo Unico dell’Edilizia (articoli 36 e 45 del DPR 380/01), permette di regolarizzare determinati illeciti edilizi qualora sussistano i seguenti specifici requisiti:

• Conformità in materia urbanistica agli strumenti vigenti sia al momento della concretizzazione dell’abuso edilizio;
• Conformità in materia urbanistica agli strumenti vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria edilizia.

È necessario che tali requisiti vengano rispettati per poter ottenere il rilascio della Sanatoria edilizia.

Tale provvedimento, a differenza del condono edilizio, può essere richiesto in qualsiasi momento, poiché consentito dalla normativa urbanistica. Il condono si configura, invece, come una legge speciale.

Il condono, infatti, offriva la possibilità di legittimare interventi in contrasto con gli strumenti urbanistici, al contrario della sanatoria che invece regolarizza operazioni che comunque avrebbero potuto ottenere un permesso.

Qualora ne fosse stata fatta richiesta al momento dell’abuso così come al presente.

Sanatoria e vendita di immobili

Se successivamente alla richiesta e all’ottenimento di un permesso per realizzare una nuova costruzione, fossero stati eseguiti dei cambiamenti non previsti, come ad esempio un ampliamento in termini di dimensioni, in caso di futura vendita dell’edificio sarà necessario effettuare richiesta di sanatoria ordinaria.

La valutazione di conformità da parte di chi si occuperà della vendita dell’immobile, andrà a verificare le eventuali incoerenze con il progetto iniziale presentato.

In questo caso, il rilascio della sanatoria per l’abuso edilizio sarà possibile se il Comune, in cui tale edificio è collocato, presenti un Piano regolatore che permetta l’ottenimento di sanatorie edilizie per aumenti di volume.

Pertanto, sia nella procedura di acquisto che in quella di vendita degli immobili, risulta imprescindibile affidarsi a un tecnico specializzato.  Ad esempio un geometra potrà effettuare i dovuti controlli di regolarità.

In particolare, in fase di acquisto di un immobile, è bene verificare che non vi siano richieste di condono ancora in sospeso.

Potrebbe infatti presentarsi l’eventualità che l’istanza di condono non sia ancora stata perfezionata, poiché mancante della documentazione richiesta o del pagamento degli oneri.

Risulta infatti che in diversi comuni d’Italia vi siano ancora delle pratiche di condono “in attesa”, alcune risalenti ancora al primo condono relativo alla legge numero 47 del 1985.

Condono edilizio: novità del 2017

Di recente è stato approvato dal Senato il Ddl Falanga, che deve perciò tornare alla Camera. Tale provvedimento definisce i criteri di priorità secondo i quali effettuare le eventuali demolizioni degli illeciti edilizi; ciò ha scatenato diverse critiche in quanto visto come una sorta di condono.

Per effettuare le demolizioni i criteri da seguire sono:

• rilevante impatto ambientale o edifici costruiti su area demaniale o soggetta a vincoli ambientali, paesaggistici, sismici, idrogeologici oppure archeologici/storico-artistici;
• pericolo per la pubblica e privata incolumità;
• gli immobili sottratti ai condannati per reati di associazione mafiosa.

Verrà data priorità a:

•  immobili in costruzione
• comunque non portati a termine entro la data della sentenza di condanna di primo grado
• non abitati in maniera stabile e continua.

A quest’ultima categoria apparterranno gli edifici abitati “la cui titolarità è riconducibile a soggetti appartenenti a nuclei familiari che non dispongano di altra soluzione abitativa”.

Tale provvedimento prevede perciò una netta distinzione tra abusivismo di necessità e abusivismo di speculazione. La priorità di demolizione sarà data ai secondi.

Il timore è perciò quello che la definizione di tali priorità possano dare luogo a delle ambiguità informative e trasformarsi in un vero e proprio condono.

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Abusivismo edilizio: approfondimenti

Una volta definito come possiamo muoverci, cerchiamo di capire meglio cosa si intende per abusivismo edilizio.

Quando bisogna realizzare un immobile, bisogna ottenere il titolo abilitativo mediante apposito provvedimento amministrativo. Deve esserci una corrispondenza tra il progetto iniziale del tecnico, depositato al Comune, e lo stato di fatto dell’immobile stesso. In caso contrario, viene a mancare la conformità urbanistica.

La legge prevede la possibilità di demolire l’edificio abusivo.

In alcuni casi è possibile riparare il danno ricorrendo appunto al condono e alla sanatoria.

Proprio per questi motivi, prima di acquistare un immobile, accertatevi che non vi siano condoni pendenti.

In tal caso si può richiedere al venditore di provvedere alla risoluzione della procedura.

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